نکته های یک سرمایه گذاری موفق

نکته های یک سرمایه گذاری موفق در املاک تجاری و اداری مالزی

سرمایه گذاری در املاک تجاری و اداری مالزی، به لحاظ ساختاری قدری متفاوت از سرمایه گذاری در املاک مسکونی است. گوشه ای از این تفاوت ها شامل موارد زیر است:
1- موقعیت: موقعیت یابی و انتخاب مکان درست در خرید هر ملکی اولین و مهم ترین نکته ای است که باید در نظر بگیریم. اما در املاک تجاری، این مساله بسیار حساس تر است. طبیعتاً تعداد مناطقی که می توان ملک تجاری مناسب با بازگشت منطقی سرمایه در آن ها یافت بسیار کمتر از تعداد مناطق مناسب برای سکونت است. از سوی دیگر، هر منطقه تنها برای تعداد مشخصی از مشاغل مناسب است. هنگام انتخاب موقعیت ملک تجاری، حتی اگر قصد استفاده شخصی از ملک را دارید، در نظر بگیرید که بالقوه چه مشاغلی ممکن است ملک مورد نظر را اجاره کنند؟ در نظر بگیرید که سطح درآمدی این مشاغل چگونه است؟ چه امکاناتی در ساختمان یا منطقه به تجارت آن ها کمک می کند؟ رفت و آمد به مکان مورد نظر چگونه است؟ آیا وسایل حمل و نقل عمومی در دسترس اند؟ شبکه اتوبانی و خیابان های اطراف چه وضعیتی دارند؟ وضعیت خود ساختمان به چه ترتیب است؟ آیا قسمت ورودی / لابی مناسبی تعبیه شده است؟ نسبت تعداد واحد ها به تعداد آسانسورها، ظرفیت پارکینگ و غیره چگونه است؟ سطح ترافیک در ساعات مختلف روز در اطراف ساختمان چطور است؟
از طرف دیگر، در یک ساختمان اداری یا مرکز خرید تجاری، موقعیت داخلی واحد را در نظر بگیرید؛ دسترسی از لابی به واحد چگونه است؟ موقعیت واحد نسبت به آسانسورها یا پلکان به چه ترتیب است؟ جهت واحد (به ویژه در واحد های اداری) به لحاظ نورگیری چگونه است؟ موقعیت واحد نسبت به خیابان اصلی چطور است؟ و مانند این ها.
قاعده کلی در موقعیت داخلی واحد های اداری و تجاری به نوعی متضاد با یکدیگر است؛ واحدهای اداری برتر با قابلیت رشد و اجاره مناسب، معمولاً در طبقات بالا و دورتر از خیابان اصلی قرار دارند؛ حال آنکه در واحد های تجاری، طبقه پایین و نزدیکی به خیابان/ورودی اصلی مزیت عمده محسوب می شود.
2- نسبت اجاره به قیمت خرید: آگهی های اجاره واحدهای مشابه با واحد مورد نظر را بررسی کنید. یک ملک تجاری یا اداری مناسب برای سرمایه گذاری، ملکی است که رقم اجاره سالانه آن چیزی بین 8 تا 12 درصد قیمت خرید ملک باشد. به عنوان مثال یک ملک اداری یا تجاری که قیمت فروش آن یک میلیون رینگیت و اجاره ماهانه آن ده هزار رینگیت (120 هزار رینگیت در سال) است، با نرخ بازگشت سرمایه 12 درصدی، یک سرمایه گذاری بسیار عالی محسوب می شود، مشروط بر آنکه اجاره دادن ملک با این قیمت به آسانی امکان پذیر باشد.
3- کمپانی سازنده: توجه کنید که یکی از اصلی ترین عوامل رشد یا عدم رشد یک ملک در مالزی، کمپانی سازنده ملک است. این مورد برای املاک مسکونی، اداری و تجاری مالزی به طور یک سان حائز اهمیت است. به طور کلی، املاکی که کمپانی سازنده آن ها خوش نام و خوش سابقه است، هم وام بانکی بهتری می گیرند و هم در طول زمان رشد بهتری از خود نشان می دهند. بازار خرید و فروش و اجاره املاک در مالزی، به شدت از نام کمپانی های ساخت و ساز متاثر است به این معنا که خریداران و فروشندگان خرد و کلان، ترجیح می دهند اغلب معاملات را روی املاک کمپانی های خوش نام انجام دهند. در نتیجه تعداد معماملات بیشتر، رشد قیمت و ترقی ملک نیز آسان تر و سریع تر است.
4- سن بنا: به طور کلی ساختمان های جدیدتر شانس و ظرفیت رشد بالاتری دارند. اما این به این معنا نیست که هر بنای نوسازی لزوماً ظرفیت رشد بالاتری نسبت به بناهای قدیمی تر دارد. موارد و نکات دیگری همواره در ارزش گذاری ملک دخیل اند و کم نیستند بناهای نوساز که نه تنها سازنده آن ها موفق به فروش همه واحد ها نمی شود، چه بسا افت قیمت نیز از خود نشان دهند. سن بنا فاکتوری است که حتماً باید در نظر گرفته شود، اما تنها به صورت جنبی و در کنار سایر شاخص ها.
5- مدیریت ساختمان: پیش از نهایی کردن تصمیم خرید یک واحد، چندین بار به ملک مورد نظر مراجعه کنید. دقت کنید که آیا سرویس نظافت منظم است؟ آیا گارد ساختمان و مدیریت کار خود را به خوبی انجام می دهند؟ مدیریت ساختمان که در مالزی به شرکت های خصوصی و رسمی سپرده می شود، امر بسیار مهمی است که جلوه و نمای ملک را رقم می زند. در مواردی دیده می شود که یک ساختمان با طراحی عالی از سوی سازنده ای خوش نام برای فروش ارائه می شود، اما بعد از مدتی به جهت سوء مدیریت کمپانی ای که مدیریت ساختمان را بر عهده دارد، ساختمان شروع به افت می کند و ساکنین ترجیح می دهند کسب و کار خود را به جایی دیگر که خدماتی مناسب تر ارائه می دهد منتقل کنند. این نوع ساختمان ها پس از مدتی به شدت افت پیدا می کنند.
6- سایز و طراحی واحد: خود واحد به تنهایی اهمیت جداگانه ای دارد. ممکن است همه عوامل دیگر خوب و مثبت جلوه کنند اما واحد تجاری یا اداری مورد نظر، از موقعیت مناسبی در ساختمان بهره مند نباشد، یا طراحی آن دست و پا گیر و نچسب باشد. به طور کلی در واحدهای اداری و تجاری، آن هایی که شکل مربعی دارند و امکان طراحی، پارتیشن بندی و نورگیری مناسب تری ارائه می کنند، برای سرمایه گذاری مناسب ترند. برعکس واحد هایی که کم عرض و راهرو مانند طراحی شده اند یا امکان تغییر دکور چندانی ندارند، شانس کمتری برای اجاره یا فروش سریع تر و به صرفه تر دارند.
در نهایت در نظر بگیرید که همه این عوامل را باید با هم و در رابطه با هم سنجید. به عنوان مثال با اینکه سن بیشتر بنا باعث می شود که در آینده رشد نسبی کمتری از خود نشان دهد، اما با در نظر گرفتن موارد دیگر، به عنوان مثال کمپانی سازنده، می توان گفت که یک واحد مسکونی، اداری یا تجاری که کمی قدیمی تر است اما سازنده خوش نامی دارد، سرمایه گذاری به مراتب بهتری محسوب می شود تا واحدی که جدیدتر است اما سازنده خوش نامی ندارد. به همین ترتیب سایر موارد را هم باید به طور نسبی و هم زمان با یکدیگر سنجید تا بتوان سرمایه گذاری مناسب و مطمئنی روی املاک انجام داد.